+905059996688

+905069996688

Nish İstanbul

Bahçelievler/İstanbul

مقارنة العقارات

عيوب ومميزات الإستثمار العقاري في تركيا

عيوب ومميزات الإستثمار العقاري في تركيا

عيوب ومميزات الإستثمار العقاري في تركيا

الاستثمار في القطاع العقاري هو استثمار متنوع المخاطرة بحيث تزيد العائدات منه كلما زادت المخاطرة فيه ( الاستثمار العقاري في تركيا ) .

  •  جدوى الاستثمار في القطاع العقاري يعتمد بشكل أساسي على نوعية المستثمر ومدى مخاطرته وتوقعاته للعائد على الاستثمار ومنها يقرر المستثمر
    جدوى الاستثمار في العقار كما ان للاستثمار العقاري  تأثير على سائر الأنشطة الاقتصادية الأخرى.

 

أسباب ارتفاع القيمة العقارية:

تزداد القيمة العقارية بصفة دورية للأسباب التالية:

تحسين البنية التحتية

التحولات والنمو الاقتصادي

زيادة التدفقات النقدية من العقار

التحسينات الرأسمالية في العقار

اثر التضخم

تأثير الطلب والعرض في السوق العقاري

إدخال تعديلات وديكورات في المبني

الإعلان عن التجديدات والمزايا الجديدة

أسباب انخفاض القيمة العقارية:

كما قد تنخفض القيمة العقارية أيضا لبعض أو كل من الأسباب التالية:

البيع الاضطراري للعقار

غياب الصيانة المستمرة

ظروف الطلب والعرض في السوق العقاري

التقادم الاقتصادي

تغير قوانين الحكومة

التأثير العكسي للبنية التحتية

تدهور أحوال الحي الذي يقع العقار في دائرته

قواعد الاستثمار العقاري:

ومن أهم قواعد الاستثمار العقاري ما يلي:

يعتبر تحقيق ثروة من العقارات قرار طويل الأجل.

تحقق الأرباح العقارية من عمليات الشراء والبيع (المتاجرة)

يتم الحصول على اقل أسعار الفائدة وأطول فترة سداد واقل مقدم عند طلب قرض مصرفي نظراً لان المصرفيون يعرفون أن العقارات ذات اقل مخاطر أو خسائر للبنك.

يجب توفر برامج تامين للقروض العقارية.

تحقق الإيرادات العقارية فرصة لسداد الرهن العقاري.

توجد فترات سماح قبل بداية سداد أقساط الرهونات العقارية.

توجد إعفاءات ضريبية على الإقساط المسددة على القرض العقاري.

توجد مخاطر عدم سداد الأموال المقترضة للتمويل العقاري.

يجب أن تكون إيرادات العقار اكبر من الأقساط المطلوب سدادها لتجنب وجود تدفقات نقدية سالبة.

تزداد قيمة العقارات مع الوقت مما يسمح بشراء عقارات أخرى

أهداف وطرق تقييم العقارات الاستثمارية 

التقييم او التثمين العقاري :

المقصود بالتقييم او التثمين العقاري هو تقدير قيمة العقار في تاريخ محدد .

أغراض التقييم العقاري :

–        تحديد السعر الذى يطلبه البائع

–        مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء

–        تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة او حصة مشاركة في شركة .

–        تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .

–        تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .

–        تحديد ايجار للأملاك كنسبة من قيمتها .

–        تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار .

–        تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض .

–        تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق او عواصف او زلازل .

–        تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .

–        تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .

–        تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .

–        تحديد قيمة توسعات مستقبلية .

–        تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .

–        تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام ام لا .

–        تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية

أنواع قيم العقارات :

–        القيمة السوقية  Sale Value : 

هى القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي .

–        ثمن البيع Sale Price : 

هو الثمن الذى يتم به البيع الفعلي وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً او هبوطاً ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشترى في اتمام  الصفقة خلال فترة زمنية .

وهناك انواع اخرى من القيم مثل :

– التكلفة Cost   

– القيمة الاستثمارية Investment Value   

– القيمة الدفترية 

– القيمة التأمينية 

– القيمة العادلة 

– قيمة التصفية 

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات : 

–        عوامل طبيعية حيث للبيئة اثر مباشر على قيمة العقار .

–        عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية .

–   القوانين والأنظمة والتشريعات حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل .

–   الظروف الاقتصادية والاجتماعية مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التى لها اثر على تقييم العقارات .

–        التوقع حيث تتأثر الأسعار مستقبلا ويرتبط ذلك بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل .

–   التغيير حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة حيث ان السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية .

–        البدائل حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة .

–        العرض والطلب والمنافسة حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق .

–        التوازن حيث تتوزان أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج .

–        الموقع حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار .

–        العائد حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية .

طرق تقييم العقارات :

–        طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الاستبدالية )

وهى بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك مضاف اليه قيمة الموقع كما لو كان خالياً .

–        طريقة البيوع السابقة :

تعتمد تلك الطريقة على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات اخرى عقارات مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة في العقار المقارن واضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار .

–        طريقة رأس مال الدخل : 

–   وهى عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار الى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار القيمة = المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية .

تنقسم العقارات الى قسمين هما: –

1- العقارات السكنية.

2-. العقارات التجارية

نحتاج الان الى توضيح وفهم ما يعنيه كل قسم او نوع من العقارات وايجابيات وسلبيات استثمار فيها قبل البدء في اتخاذ قرار في الاستثمار أي منها.

التعريفات:

  1. العقارات التجارية:

هي أنواع من الممتلكات التي لا تشمل السكن من قبل اسرة او عائلة واحدة، فهذا القسم يحتوي على المكاتب تجارية ومحلات تجارية للبيع، والمباني السكنية التي تحتوي على خمس وحدات ، العقارات الصناعية وعقارات التجزئة

  1. العقارات السكنية: –

هذا النوع من العقارات التي تستخدم للأغراض السكنية فقط (فلل للبيع، بيوت للبيع ، شقة الدوبلكس … الخ )

وتتشابه مع العقارات التجارية هو ان كلاهما أنواع عقارات وهذا كل شيء .

أوجه الاختلاف بين العقار التجاري والسكني :

1- أولا :العقارات التجارية.

  • الإيجابيات: –
  • المالك للعقار ليس من ضروري التعامل مع النفقات التي لها علاقة بالتصليح والصيانة للعقار او تطويره بشكل كبير لأنه في الكثير من الأحيان يكون مستأجر وسيتعامل مع العقار بما يناسب عمله بشكل مؤقت والتي تجعله بأجمل صورة وتؤدي الغرض من العقار.
  • تدفق الأموال ممتاز لفترة طويلة من الزمن لان عقد الايجار يمكن ان يمتد لمدة زمينه طويلة قد تصل الى 6 سنوات او أكثر مع وجود متسع لا مداده.
  • صاحب العقار ليس مطالبا بان يقوم بالتعامل مع المستأجرين خصوصا إذا كان الاستثمار كبير مثلا بناء محلات تجارية لتجزئة، فهو ليس مطالبا بحل مشاكلهم او ان يقوم بجمع تكاليف الايجار لان الاستثمارات العقارية الكبيرة غالبا يتم اداراتها من قبل شركات إدارة العقارات والذين تكمن مهمتهم في التعامل مع مثل هذه الأمور كلها دون الحاجة لإزعاجك.
  • المستأجرين يمتلكون المال بشكل جيد لأنهم تجاريين او يعملون في التجارة والبيع.
  • السلبيات:-
  • -الاستثمار في مجال العقارات التجارية يتطلب كمية  كبيرة من المال لأنها تكلف كثيرا
  • غالبا يقوم المستأجرين في استجار مكان لإدارة أعمالهم في الظروف الاقتصادية الصعبة مما يجعل إمكانية خروجهم سريعة قبل انتهاء عقد الايجار وهذا الامر سوف يترك للمالك مساحة فارغة بدون ايجار او تملك لفترة طويلة واضطرار الى تغطية تكاليف التشغيلية او المستمرة مثل الكهرباء او الماء وصيانة وغيرها من خدمات حتى يجد مستأجر اخر جديد .
  • استثمار في المجال الاستثماري يحتاج الى الكثير من النقد للاستثمار في مثل هذا النوع من العقارات علما ان القروض المصرفية لمثل هذا النوع من العقارات اقل بكثير من العقارات السكنية ولذلك يجب ان يكون في حوزتك مبلغا مادية كبير قبل التفكير في هذا النوع من الاستثمار .
  • صعوبة العثور على مستأجرين أحيانا يعد من سلبيات هذا النوع من عقارات واحيانا صعوبة إيجاد من يدفع المبلغ المطلوب للإيجار .
  • من الصعب أيضا بيع العقار لان الطلب على العقارات التجارية كشراء او تملك ليس كثيفا بما يكفي .

2-  ثانيا : العقارات السكنية.

  • الإيجابيات:- 

سهولة العثور على المستأجر في العقارات السكنية لان الناس دائما ما يبحثون عن منزل او شقة للعيش فيها .

الاستثمار في مجال العقارات السكنية لا يكلف بقدر ما تكلف العقارات التجارية.

الاستثمار مستمر في هذا النوع لان الناس لا تمل عن البحث عن مكان تعيش فيه وقد يكون التدفق المالي قليل مقارنة مع العقارات التجارية الا انه مستمر.

المكان لن يكون فارغا في أي وقت سواء كان هناك ظروف اقتصادية صعبة ام لا

سهولة بيع العقارات السكنية خصوصا اذا كانت في منطقة جذابة وقريبة من المواقع الحيوية ووجود مرافقة عامة فيها .

  • السلبيات:-
  • اذا كانت تريد الاستثمار في مجال العقارات السكنية ذلك ستوجب عليك التعامل بشكل مباشر مع المستأجرين وإيجاد حلول لمشاكلهم بنفسك لان التعاقد مع مدير عقارات من الممكن ان يكون مكلف لك اكثر من رسوم الايجار .
  • قد تواجهك مشاكل مثل عد دفع ايجار في وقته وأيضا عدم ترك المنزل عند انتهاء مدة عقد ايجار .
  • سوف يحدث لك بعض المستأجرين بعض الاضرار في العقار مما يكلفك اصلاح وصيانة للعقار بعد خروج المستأجرين وقبل تأجيره لشخص اخر وبتالي دفع مبلغ لصيانة او تكاليف أخرى .

في نهاية هذه المقالة نوضح لك ان المزايا والعيوب المذكورة بأعلى المقالة ليست شاملة لكل العيوب ومميزات ، لكننا اختصرنا لكم اهم ما تحتاجه معرفته في هذا المجال قبل ان تقرر الاستثمار في العقارات المذكورة والتميز بينهما ، مع ذلك ان تحتاج الى انت تفهم انه لا يوجد استثمار افضل من الاخر لان كل واحد من هذه الأنواع يخدم جهة او شريحة معينة في المجتمع ويلبي احتياجات مختلفة .

اذا كنت ترغب في شراء عقارات في تركيا انقر هنا (عقارات تركيا )

لكل استثمار مميزات تجذب المستثمرين نحوه وتجعل رؤوس الأموال تتدفق للدخول فيه، ولا شك أن العقارات المدرة للدخل طالما عرفت بأهميتها كأصول تمتاز بكثير من العوامل الجاذبة من أهمها العوائد العالية، وإمكانية الحصول على تمويل، والتحوط من التضخم، لكن مقابل المميزات هناك سلبيات لا بد من الإحاطة بها ومعرفتها ومعاملتها كمخاطر مستقبلية من الممكن أن تحصل، وتشمل مخاطر التمويل، ومخاطر تغير نسبة الفائدة، وصعوبة التسييل، والإدارة. يمتاز الاستثمار في العقارات المدرة بالدخل بأنها ذات عوائد دورية يتم تحقيقها من خلال دخل العقار من الإيجارات، وكذلك من خلال نمو قيمة العقار خلال فترة استثماره، فمثلا عند تحقيق 8 في المائة كدخل سنوي من عقار تم شراؤه بمليون ريال ثم ارتفع إلى 1.1 مليون ريال خلال سنة فهذا يعني تحقيق 8 في المائة كدخل سنوي نقدي و10 في المائة كنمو في قيمة العقار وبهذا يكون العائد الإجمالي لتلكم السنة 18 في المائة، أما في حال ضبابية السوق وتوقع عدم تحقيق نمو في القيمة فسيكون على الأقل عائد الإيجار السنوي الذي يمثل تدفقا نقديا مستمرا للمستثمر هو أساس العائد، كما أن العقار المدر للدخل يعتبر أصلا مفضلا عند كثير من جهات التمويل، وهذا يؤدي إلى انخفاض حجم النقد اللازم لشراء الأصل، فلو كان العقار المراد شراؤه بمليون ريال مثلا فيمكن أن يغطي عديد من جهات التمويل 50 في المائة إلى 70 في المائة من قيمته التي تعرف بمعدل القرض إلى قيمة العقار (Loan to Value ratio) وبهذا لن يحتاج المستثمر إلا إلى 30 في المائة إلى 50 في المائة كنقد للحصول على العقار، وفي حال اختيار العقار المناسب سيعزز هذا الأسلوب العائد مقابل النقد الذي تم دفعه، في المقابل فإن مخاطر التمويل قد تقلب الأمر رأسا على عقب عند تغير أحوال السوق والمعطيات التي تم افتراضها عند الإقدام على الاستثمار، ففي حال انخفاض قيمة العقار وكسر حاجز معدل القرض إلى القيمة التي تم الاتفاق عليها قد يؤدي ذلك إلى مطالبة الممول بالاستحواذ على العقار وإدارته، بل قد يصل الحال إلى تسييله في حال لم تعد تغطي إيجاراته دفعات التمويل المتفق عليها، لذلك يعتبر تمويل العقارات الاستثمارية سلاحا ذا حدين فإما أن يعزز مكاسب المستثمر في حال تحسن أوضاع السوق أو أن يصل الأمر إلى مضاعفة الخسارة في حال دخول السوق التي يقع فيها العقار في حالة ركود أو انخفاض في الأسعار والإيجارات خلال فترة سداد التمويل، كما أن المخاطرة التالية التي يجب أن توضع في الاعتبار عند الإقدام على تمويل عقار استثماري هي مخاطر تذبذب نسبة الفائدة، وما يحكم هذه النسبة في السوق السعودية هو ما يعرف بمعدل (السايبور)، الذي كان مستقرا عند 1 في المائة أو دون ذلك بقليل “للأشهر الثلاثة” خلال السنوات من 2009 حتى الربع الثالث من 2015 ثم توالت ارتفاعاته بشكل كبير حتى وصل أخيرا إلى قرابة 2.4 في المائة، أي أنه ارتفع بمقدار 140 في المائة تقريبا خلال السنة الماضية، وهذا بالطبع يؤثر في هامش الربح المتفق عليه مع جهات التمويل ولا سيما أن العقارات المدرة للدخل يتم تمويلها بصيغة الإجارة التي تتأثر دفعاتها بتغير معدل السايبور، وهذه التغيرات بالطبع لا يمكن معرفتها لأنها أحداث مستقبلية، لكن أحد أشكال التحوط أن يضمن المستثمر وكذلك الممول وجود فرق مناسب بين صافي الدخل التشغيلي للعقار وقيمة الدفعات السنوية للتمويل؛ وذلك لضمان استمرارية السداد في حال انخفاض إيجارات العقار أو ارتفاع نسب الفائدة، كذلك من أهم مميزات الاستثمار العقاري أن الأصل فيه على المدى البعيد أنه يحافظ على نمو رأس المال بأعلى من معدلات التضخم، فتجد أن عوائده غالبا ما تكون أعلى من معدلات التضخم، وفي المقابل يعتبر العقار من الأصول صعبة التسييل؛ ويقصد بذلك عدم قابلية تحويلها إلى نقد بشكل سريع، ولا شك في أن أعداد المتعاملين في السوق تؤثر بشكل كبير في هذه الخاصية، فوجود سوق عقارية جاذبة للاستثمارات من كل أنحاء العالم يقلل من سلبية عدم التسييل، ولكن هذه السلبية تزداد سوءا عندما تكون أوضاع السوق ضبابية ويصبح العزوف عن العقار هو السمة الأبرز، فقد يضطر البائع إلى خفض سعره دون القيمة العادلة حتى يحصل على النقد في حال الحاجة إليه لأي سبب كان، ولذلك من الصعب قياس تفاعل السوق العقارية مع المتغيرات المحيطة بشكل سريع، حيث إن خاصية صعوبة التسييل تجعل تحركه بطيئا نسبيا مقارنة بالأصول الأخرى خاصة المالية، وكذلك فإن الاستثمار العقاري بحاجة إلى إدارة ومتابعة مستمرة تختلف باختلاف نوع العقار، فالفندقي والسياحي بحاجة إلى بذل الجهود الكبيرة في تشغيلهما وصيانتهما على مدار الساعة بينما العقارات المكتبية ستحتاج إلى جهد أقل أو قد لا تحتاج إلى أي جهد في حال تم الاتفاق مع المستأجر بتحمل جميع أعمال الصيانة والتشغيل للعقار. وأخيرا، يمكن للمستثمر أن يقلل بعض هذه المخاطر بعدم الاستفادة من بعض المميزات
مثل التمويل العقاري؛ وهذا يعتمد على استراتيجيته في إدارة المحفظة العقارية ومدى القدرة على تحمل المخاطر.

مواضيع قد تهمك :

عيوب ومميزات الإستثمار العقاري في تركيا

مقالات مرتبطة

مطار اسطنبول الثالث الجديد وتأثيره على الإقتصاد و الاستثمار في تركيا

مطار اسطنبول الثالث الجديد وتأثيره على الإقتصاد و...

أكمل القراءة

شقق للبيع في اسطنبول

شقق للبيع في اسطنبول شقق بإطلالة بحرية فلل و شقق...

أكمل القراءة

الحصول على الجنسية التركية مقابل 300 ألف دولار

الحصول على الجنسية التركية مقابل 300 ألف دولار من...

أكمل القراءة