العائد الاستثماري للعقارات في تركيا

العائد الاستثماري للعقارات في تركيا

العائد الاستثماري للعقارات في تركيا

العائد الاستثماري للعقارات في تركيا

يعتلي سوق العقارات في تركيا  منصة المشاريع الاستثمارية  في الشرق الأوسط بسبب الأهمية الاستراتيجية والاقتصادية لتركيا التي بلا شك تنعكس إيجابياً على الاستثمار والمشاريع  طويلة الأمد فيها  كما يتميز السوق العقاري في تركيا بوفرة الخيارات والتنافسية العالية  خصوصاً في ظل القوانين الميسرة والضمانة لحقوق الأجانب الراغبين في التملك في تركيا ،  والتي تم استخدامها خصيصاً للانطلاق بالسوق العقاري ليظل نابض بالحركة والتفاعلية ، وقد حققت تركيا بالفعل هذه النقلة النوعية بالسوق العقاري فمع سماح الحكومة التركية للمستثمرين الأجانب بالتملك و إلغاء شرط المعاملة بالمثل إضافةً إلى السماح لمواطني نحو 182 دولة أجنبية بالتملك انتقلت تركيا إلى مرتبة جديدة من مراتب الاستثمار العقاري .

كما أكّدت دراسات عقارية تركية أنّ سوق العقارات في تركيا سيشهد بيع أكثر من 6 ملايين وحدة سكنية وذلك بحلول الذكرى المئوية الأولى لتأسيس الجمهورية عام 2023 وبقيمة مالية قدرها 400 مليار دولار أمريكي على أقل التقديرات  ويعود السبب في هذا التوقع أن الاستثمار في تركيا أصبح محط الأنظار الأول لدى العديد من رؤوس الأموال العالمية والعربية خاصة .

و تمثل فكرة الاستثمار العقاري في تركيا أحد أفضل الطرق الحالية لتحقيق عائد ربحي ولكن المغامرة فيه هو قرار يجب التفكير فيه جيداً قبل اتخاذه فإنه يتطلب الكثير من البحث قبل الخوض فيه ، وإذا ما تم القيام به بشكل صحيح فإنه سيكون بداية رحلة مربحة لك وعلاوةً على ذلك فإنه يُعد تأميناً ضد التقلبات المالية والاقتصادية .

 ويبقى السؤال ، كيف لي كمستثمر أو مالك عقار في تركيا أن أحقق أعلى عائد استثماري(ربحي ) مُمكن؟

 مفهوم العائد الاستثماري :

هو عبارة حسابية  تشير إلى النسبة المئوية للأموال المستثمرة التي يتم استردادها بعد خصم التكاليف المرتبطة بهذا الاستثمار .

و قبل البدء، يجب أن تتعرف على بعض الاختصارات المهمة التي قد تصادفك أثناء بحثك عن أسعار الشراء في تركيا بالدولار و هي كالآتي :

  Return on investment)ROI) :وهي اختصار لكلمة العائد على الاستثمار.

Total Revenue : وتعني العائد الكلي للاستثمار، ويقصد بها المبلغ الكلي الذي تم الحصول عليه من الاستثمار وقد يكون مجموع مبالغ الاجار الشهرية أو مبلغ إعادة البيع الكلي.

وتكون الصيغة ببساطة كما يلي :

 

طرح قيمة كلفة الاستثمار الإجمالية أو القيمة الأولية للاستثمار (Total Cost) من القيمة النهائية للاستثمار (Total revenue) ثم قسمة الناتج على كلفة الاستثمار الإجمالية،

ولكن في حين أن المعادلة المذكورة أعلاه تبدو سهلة بما فيه الكفاية لحساب العائد الاستثماري،  إلا أنه  مع العقارات يوجد عدد من المتغيرات في ما يخص النفقات بما في ذلك نفقات الإصلاح / الصيانة، وطرق تحديد – مقدار الأموال المقترضة (مع الفائدة) لجعل الاستثمار الأولي ممكنا- والتي يمكن أن تؤثر على أرقام العائد على الاستثمار. وفي بعض الحلات، يكون عائد الاستثمار أعلى إذا كانت تكلفة الاستثمار أقل.

 

 ما هو الاستثمار العقاري المناسب ؟

قبل أن تستثمر في أي نوع من العقارات، تذكر أنك  تبحث عن أعلى ربح  ويعتمد تحقيق الربح على عدة عوامل، بما في ذلك المبلغ المستثمر ونمو رأس المال، أو زيادة رأس المال، وهو المبلغ الذي يزيد أو ينقص من قيمة العقار مع مرور الوقت، وهذا يعني أنه يجب عليك أن تنظر في المنطقة التي تستثمر فيها وكذلك في العقار نفسه،  على سبيل المثال، قد يكون الاستثمار في شقة استوديو في حي ينمو أكثر ربحية من فيلا من 5 غرف في منطقة لا يوجد فيها إمكانيات، بالتالي حجم العقار نفسه ليس أكثر أهمية من العوامل الأخرى التي تساهم في زيادة قيمة العقار.

في نهاية المطاف، يعتمد أفضل نوع من الاستثمار على ما تبحث عنه، وسوف يتأثر القرار أيضا بمبلغ المال المتاح لديك للاستثمار، و بغض النظر عن نوع العقار الذي ستختار الاستثمار فيه، تذكر دائما دراسة السوق بشكل جيد،عليك إجراء تحليل للمنطقة والعقار لتحديد إمكانات النمو في منطقة عن غيرها.

 العائد الاستثماري في تركيا  ينقسم على حسب نوع العقار:

  1. عقارات استثمارية تجارية :

تُعد العقارات الاستثمارية التجارية بمختلف أنواعها محفظة  آمنة للمستثمر ، وواحدة من أفضل أنواع الاستثمار العقاري المُربح
وهناك العديد من أنواع العقارات التجارية (الشقق الفندقة، المحلات التجارية ، المكاتب التجارية ، والمعارض داخل المولات ) .

من المتوقع عموماً أن يُسفر الاستثمار في حيز تجاري عن عائد استثمار مرتفع وعلاوة على ذلك، سوف تؤجر لأعمال بدلا من الأفراد، وهذا يعني أن العملية برمتها ستكون أكثر سلاسة، لأن الشركات تميل إلى الاهتمام بصورتها، فهو عبارة عن أرباح مالية وبالتالي ستقوم الشركات بالاهتمام  بالعقار وإدارته بشكل صحيح.

ولذلك ، إذا وجدت فرصة للاستثمار في عقار تجاري في منطقة مزدهرة، أنظر في اتخاذ  الفرصة العقارية المناسبة قبل فوات الأوان.

 ومع ذلك يجب الأخذ في الاعتبار جميع النواحي للاستثمار في العقار التجاري ، وأهمها ما يلي :

  • صاحب العقار ليس ملزماً بأن يقوم بالتعامل في أي من المعاملات التي لها علاقة بالعقار أو مع النفقات الخاصة به ، حيث أن جميع المعاملات الخاصة بالعقار تقوم بإدارتها الشركة المالكة للعقار بالطريقة الصحيحة والتي ستعود بالتأكيد لمصلحة هذا العقار .
  • العائد الاستثماري فيها يساوي الضعفين فما فوق مقارنةً بالعائد الاستثماري  للعقار السكني ، حيث يصل من 6% إلى 15% .
  • العقار التجاري يتميز عن  العقار السكني  من ناحية إعادة البيع .
  • التدفق النقدي جيد لفترة طويلة من الزمن حيث أن عقد الإيجار يمتد لفترات أطول من العقارات السكنية ويمكن أن يصل إلى 5 سنوات وأكثر مع وجود فرصة لإمداده.
  • أسعار الضرائب فيها قد تصل إلى 18% وهي ضعف أسعار الضرائب في العقارات السكنية .
  • عوائد الأرباح في استثمار العقار التجاري بعيدة المدى .
  • التسارع من حيث النمو العقاري والطلب المتزايد عليه ، لاسيما أن تركيا تملك طابعاً تجارياً مما يزيد من قابليته الاستثمارية.

   2. عقارات استثمارية سكنية : 

عادة ما تكون العقارات السكنية مسار آمن لاتخاذه، كما أنها استثمار مباشر وبسيط

 ومع ذلك يجب الأخذ في الاعتبار جميع النواحي للاستثمار في العقار السكني ، وأهمها ما يلي :

  • تتميز بأنها ملك للمستثمر تصلح للسكن و الاستثمار.
  • أسعار ضرائب الشراء فيها تكون أقل مقارنةً بأسعار العقار التجاري .
  • العائد الاستثماري فيها يصل من 2% إلى 8 % سنوياً .
  • من السهل العثور على المستأجر في هذا النوع من الاستثمار لأن الناس دائما يبحثون عن مكان للعيش فيه.
  • الاستثمار في العقارات السكنية لا يكلف بقدر العقارات التجارية.
  • بغض النظر عن الظروف الاقتصادية ،قد يتم تخفيض رسوم الإيجار ولكن سوف يكون دائما المكان مؤجر.
  • في حال تأجير العقار سيكون عيك التعامل مع المستأجرين ومشاكلهم بنفسك، حيث أن التعاقد مع مدير عقارات يمكن أن يكلفك أكثر من رسوم الإيجار.
  • بعض المستأجرين سيحدثون أضرار بالعقار, الأمر الذي يتطلب منك إصلاح تلك الأضرار وصيانتها قبل أن تقوم بتأجيرها لشخص أخر وذلك سيكلفك قدر كبير من المال .

 

 أهم العوامل المؤثرة في أسعار العقارات السكنية والتجارية :

 

 أولًا: العرض والطلب

كُلما ازدادت نسبة الطلب وقلت نسبة العرض على العقارات كُلما ارتفعت أسعار العقارات والعكس صحيح بالطبع فكٌلما قلت نسبة الطلب وزادت نسبة العرض كُلما قلت أسعار العقارات كما تتأثر نسبة الطلب والعرض بالعديد من العوامل الاقتصادية والسياسية.

 ثانياً : المنطقة التي يوجد بها العقار 

تختلف أسعار العقار في المناطق التي توجد وسط المدينة عن أسعارها في أطراف المدينة .

 ثالثاً : توافر الخدمات

توافر الخدمات كالمدارس، الجامعات، المولات التجارية، الوسائل الترفيهية وغيرها من الخدمات في منطقة يؤثر على أسعار العقارات بشكل كبير فيزداد الطلب عليها ما يؤثر بطبيعة الحال على ازدياد أسعار العقارات في المنطقة.

 رابعاً: الوضع الاقتصادي

الأوضاع الاقتصادية المُتدنية بلا شك تؤثر على السوق العقاري وأسعار العقارات فتُسبب حالة من الركود و انخفاض الأسعار أمّا، في حالة انتعاش الحالة الاقتصادية للبلاد وثبات دخل الفرد ففي هذه الحالة تزداد الأسعار حيثُ يكون هُناك استقرار في الحالة المادية للأفراد ما يجعلهم قادرين على شراء أو تأجير العقارات.

 خامساً: حالة العقار

كُلما كانت حالة العقار جيدة كُلما أثر ذلك على ازدياد سعر العقار. على سبيل المثال، إن قارنت عقار حالته جيدة بعقار آخر مُشابه له في الصفات ولربما تميز ذلك الأخير بمساحة أكبر ولكن حالته كانت سيئة فستجد الأفضلية بالطبع للعقار الأول ذو الحالة الأفضل.

 فرص الاستثمار العقاري في اسطنبول :

يعتبر الاستثمار العقاري في اسطنبول محور سوق العقارات في تركيا ويُعد نافذه تطل على آفاق مستقبلية رحبة ، كما تعتبر مدينة اسطنبول من أكبر التجمعات الحضرية في أوروبا ، حيث يقارب عدد سكانها 16 مليوناً ووفقاً لتقرير استقصائي ،نفذّته شركة الأبحاث والإحصاءات (Euro monitor International)  فقد حازت مدينة إسطنبول على المركز الثّالث في أوروبّا بين المدن الأكثر زيارةً، في حين جاءت في المركز الثّاني عشر على مستوى العالم!

كما  بلغ إجماليّ عدد السّيّاح الذين زاروا تركيا حوالي 46 مليون سائح في العام 2018، أمّا على مستوى المدن التّركية فتتبوّأ مدينة إسطنبول المركز الأوّل بطبيعة الحال في هذا المجال.

كما  قد حقق كثير من المستثمرين في عدّة استثمارات في اسطنبول، أرباحاً عالية، وتضاعف حجم أعمالهم في تركيا مرات عديدة ما أدّى إلى بروز قاماتٍ استثماريّة من تركيا وانطلاقها إلى ميادين العالميّة.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

مقالات قد تعجبك

مقارنة

أدخل الكلمات المفتاحية